Due diligence técnico de edificios existentes: qué revisar antes de comprar, arrendar o intervenir

Cuando se compra un edificio, el análisis financiero y el jurídico suelen llegar primero. El técnico llega tarde o se reduce a una visita con fotos. Es un orden riesgoso: la cubierta que hay que rehacer, el chiller al final de su vida útil, la ampliación sin licencia o la estructura que no admite el nuevo uso aparecen después de firmar, cuando ya son costo del comprador.

Un due diligence técnico responde una pregunta concreta: ¿qué estado tiene realmente este inmueble, qué cuesta ponerlo en condiciones y qué limita lo que se quiere hacer con él? Esta nota resume un alcance razonable para oficinas, hoteles, locales o edificios corporativos en Colombia. No es asesoría jurídica ni avalúo; se complementa con el estudio de títulos y la revisión urbanística.

Una referencia de método: ASTM E2018

No existe en Colombia una norma obligatoria que defina el alcance de un due diligence técnico privado. Una referencia internacional útil es la guía ASTM E2018-24 (Property Condition Assessments), que estructura el trabajo en cuatro partes: revisión documental y entrevistas, recorrido de inspección, estimación de costos para corregir deficiencias materiales y un informe de condición. Es una guía voluntaria: el alcance se ajusta al objetivo del comprador y a su tolerancia al riesgo. Sirve sobre todo para que las partes acuerden qué se revisa y qué no.

1. Lo documental: licencias y lo que no aparece en ellas

Licencia de construcción y planos aprobados. Comparar lo licenciado con lo construido: pisos, áreas, usos, ampliaciones, mezzanines, cubiertas ocupadas.
Reconocimiento. Si hay partes construidas sin licencia, el Decreto 1077 de 2015 (modificado por el Decreto 1333 de 2020) regula el reconocimiento de edificaciones, con condiciones propias, entre ellas que el uso cumpla la norma urbanística vigente. Es un trámite con tiempo y costo; no un formalismo.
Uso. Confirmar que el uso previsto por el comprador es compatible con la norma urbanística y con lo aprobado.
Propiedad horizontal. Reglamento, actas recientes de asamblea, cuotas extraordinarias aprobadas y obras pendientes de zonas comunes.
Planos y memorias. Estructurales, de instalaciones y as-built, si existen. Su ausencia ya es un hallazgo.
Mantenimiento. Bitácoras, contratos vigentes, certificaciones de ascensores, pruebas de sistemas de protección contra incendio, garantías de fabricantes.

2. Estructura: la NSR-10 para edificaciones existentes

El Capítulo A.10 de la NSR-10 establece los criterios para evaluar la vulnerabilidad sísmica y para intervenir edificaciones construidas antes de la versión vigente del reglamento. Para un comprador, tres puntos de ese capítulo son decisivos:

Las reparaciones y cambios menores que no afectan el sistema de resistencia sísmica no exigen los estudios del capítulo (A.10.1.3.1).
El cambio de uso sí exige evaluar sus implicaciones ante cargas verticales y efectos sísmicos, aun cuando la intervención sea menor (A.10.1.3.2). Convertir oficinas en hotel o en vivienda, o pasar a un grupo de uso superior, no es una decisión solo arquitectónica.
Las ampliaciones, alteraciones y reforzamientos deben seguir el procedimiento del capítulo, que parte de recopilar la información del diseño original y calificar la calidad del diseño, la construcción y el estado de conservación (A.10.1.4).

En el due diligence no se hace un estudio de vulnerabilidad completo, pero sí se identifica si el plan del comprador lo va a requerir y se estima su orden de magnitud. También se registran señales visibles: fisuras, asentamientos, humedades en elementos estructurales, corrosión de acero expuesto. La época de diseño importa: para rehabilitación sísmica, el capítulo distingue edificaciones construidas antes del 1 de diciembre de 1984 (Decreto 1400), entre esa fecha y el 19 de febrero de 1998, y bajo la Ley 400 de 1997 (A.10.9.2).

3. Envolvente y humedad

Cubiertas, impermeabilizaciones, fachadas, ventanería y juntas son la fuente más frecuente de costos ocultos. Se revisan edad, estado, reparaciones previas e historial de filtraciones. En cubiertas planas, una inspección visual puede complementarse con pruebas puntuales o termografía cuando el riesgo lo justifique.

4. Sistemas MEP y de seguridad

Climatización: tipo de sistema, refrigerantes, edad de equipos principales y vida útil remanente.
Eléctrico: subestación, tableros, capacidad disponible frente a la carga futura, planta de emergencia.
Hidrosanitario: redes, tanques, equipos de bombeo, estado de bajantes.
Protección contra incendio y evacuación: cobertura, pruebas recientes, rutas y señalización.
Transporte vertical: estado, mantenimiento y certificaciones.
Accesibilidad: brechas frente a lo que el nuevo uso o el arrendatario van a exigir.

Si el edificio tuvo commissioning o tiene registros de operación, ese material acelera mucho la revisión. Ver la nota sobre commissioning de edificios.

5. Costos: corto plazo y reserva de capital

El entregable más útil para la negociación es una tabla de costos dividida en:

Horizonte	Qué incluye
Inmediato	Riesgos de seguridad, incumplimientos o fallas activas que deben corregirse al recibir
Corto plazo (1–2 años)	Equipos o elementos al final de su vida útil, reparaciones diferidas
Reserva de capital (5–10 años)	Reemplazos programados: cubierta, chillers, ascensores, fachadas
Según plan del comprador	Estudios y obras derivados del cambio de uso, ampliación o reforzamiento

Estos valores son estimaciones de orden de magnitud, no presupuestos de obra; su función es informar el precio, las condiciones de cierre o las garantías que se piden al vendedor.

6. Potencial de sostenibilidad y retrofit

Para fondos, corporativos y bancos, el due diligence es también el momento de saber si el activo puede mejorar su desempeño. EDGE permite certificar edificios existentes y renovaciones mayores con el mismo estándar que la obra nueva: al menos 20 % menos de energía, agua y energía incorporada en materiales frente a un caso base. LEED O+M, por su parte, está pensado para edificios que llevan al menos un año en operación y ocupados. Identificar medidas de bajo costo (iluminación, controles, aparatos sanitarios) y las de mayor inversión permite estimar el camino a una certificación sin comprometerse con ella. Para comparar sellos, ver EDGE, LEED y CASA en Colombia.

Checklist mínimo

Alcance acordado por escrito: sistemas incluidos, nivel de inspección, pruebas, exclusiones.
Licencias, planos aprobados y comparación con lo construido.
Información estructural disponible y evaluación de si el plan del comprador activa el Capítulo A.10.
Inspección de cubierta, fachada y sótanos con registro fotográfico fechado.
Edad y estado de equipos principales y vida útil remanente.
Protección contra incendio, evacuación y transporte vertical con soportes de mantenimiento.
Tabla de costos por horizonte y lista de hallazgos que condicionan el cierre.
Lectura de potencial EDGE/LEED si el comprador lo necesita para financiación o reporte.

Criterio de comprador

Un buen due diligence técnico no busca encontrar un edificio perfecto, sino poner precio a lo que no lo es antes de firmar. Lo que se descubre a tiempo se negocia; lo que aparece después se paga.

Altea apoya due diligence técnico, interventoría de retrofit y consultoría LEED/EDGE para edificios existentes.

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