AIU en contratos de obra: qué es, cómo leerlo y cómo se liquida el IVA

Casi todas las propuestas de obra en Colombia llegan con la misma estructura: un presupuesto de costos directos y, al final, tres letras con un porcentaje al lado. Administración, Imprevistos y Utilidad. El dueño suele mirar el total del AIU, compararlo con otra oferta y firmar. El problema es que ese porcentaje dice poco si no se sabe qué hay dentro de cada letra, y que la base del IVA en un contrato de construcción de inmueble no es la que muchos suponen.

Esta nota explica cómo leer el AIU con ojos de propietario, qué ha dicho la DIAN sobre el IVA en estos contratos y qué revisa la interventoría en cada acta de pago. Es información general: antes de firmar o de facturar, confirme el tratamiento de su caso con su contador y su abogado.

A, I y U: qué debería cubrir cada letra

El AIU es la parte del precio que no corresponde a materiales, mano de obra y equipos de cada ítem (los costos directos), sino a lo que el constructor necesita para operar la obra, a los riesgos que asume y a lo que espera ganar. Una forma útil de leerlo:

Componente	Qué debería incluir	Qué no debería esconder
Administración	Costos indirectos de la obra: director y residentes, personal administrativo, campamento, servicios provisionales, pólizas, gastos de oficina asignables, ensayos generales, vigilancia	Ítems de obra que deberían estar en el presupuesto con cantidad y precio
Imprevistos	Una reserva para riesgos razonables que el constructor asume dentro del precio	Cambios de alcance pedidos por el dueño: esos son órdenes de cambio y se pactan aparte
Utilidad	La ganancia del constructor por ejecutar el contrato	Costos reales de la obra disfrazados de margen, o un margen inflado para compensar precios bajos

Lo importante no es el nombre de cada letra sino que el contrato la discrimine: un porcentaje de administración con su soporte (organigrama de obra, duración, costos mensuales), un porcentaje de imprevistos con una regla de uso y un porcentaje de utilidad explícito. Como se verá abajo, la utilidad discriminada no es solo una buena práctica: en contratos de construcción de inmueble tiene efecto en el IVA.

Por qué el AIU no es un número universal

No existe un porcentaje de AIU «correcto» para todas las obras. La administración depende del plazo (cada mes adicional cuesta equipo de dirección), del tamaño del frente de obra y de lo que el dueño exija en control y documentación. Los imprevistos dependen de qué tan completo esté el diseño y de quién asume el riesgo de cantidades. La utilidad depende del mercado y del riesgo del contrato.

Por eso comparar dos ofertas solo por el porcentaje de AIU puede engañar. Un AIU bajo sobre costos directos inflados termina costando más que un AIU razonable sobre un presupuesto bien medido. La comparación útil es el precio total con el mismo alcance, la misma modalidad de contrato y los mismos supuestos de plazo. La modalidad pesa mucho: en precio global, precios unitarios o administración delegada, el AIU significa cosas distintas.

El IVA en contratos de construcción de inmueble: lo que dice la DIAN

Aquí está la confusión más frecuente. Muchas personas creen que en un contrato de obra el IVA se liquida sobre todo el AIU. La DIAN ha dicho lo contrario de manera reiterada:

• La base gravable especial sobre el AIU del artículo 462-1 del Estatuto Tributario es para servicios específicos (aseo y cafetería integrales, vigilancia autorizada, servicios temporales y algunos de cooperativas y sindicatos). Los contratos de construcción no están en esa lista, y por eso la DIAN concluye que esa base no les aplica (Oficio 4761 de 2019, Oficio 906722 de 2022 y Concepto 3524 de 2025).
• En los contratos de construcción de bien inmueble, la regla es la del artículo 1.3.1.7.9 del Decreto 1625 de 2016 (que compila el artículo 3 del Decreto 1372 de 1992): el IVA se genera sobre los honorarios del constructor; si no se pactan honorarios, sobre la parte que corresponda a la utilidad.
• El contrato debe señalar cuál es esa parte de honorarios o de utilidad, y en ningún caso puede ser inferior a la que comercialmente corresponda a contratos iguales o similares.
• El IVA que el constructor paga en materiales y demás costos y gastos de la construcción no le da derecho a descuento. La DIAN lo explica así: ese IVA es mayor valor del costo, es decir, mayor valor de la obra construida. El constructor solo puede descontar el IVA de los gastos directamente relacionados con sus honorarios o su utilidad.

Un ejemplo con cifras ilustrativas (no son referencia de mercado): costos directos por 1.000 millones, administración 10 %, imprevistos 3 % y utilidad 5 %. El AIU suma 180 millones. Si se trata de un contrato de construcción de inmueble sin honorarios pactados, el IVA se calcula sobre la utilidad de 50 millones, no sobre los 180 millones del AIU. Con la tarifa general del 19 % (artículo 468 del Estatuto Tributario), serían 9,5 millones. El IVA de los materiales ya viene dentro de los costos directos y el constructor no lo recupera, así que el dueño lo paga dentro del precio.

Cuándo no aplica esta regla

La DIAN también ha precisado el alcance. La base especial es para la construcción de inmuebles y las obras inherentes (estructura, mampostería, electricidad, plomería y elementos que se incorporan a la construcción). No cubre, según su doctrina:

• Los contratos de mantenimiento o reparación que no implican construir (Concepto 3524 de 2025, sobre impermeabilización de fachadas).
• Las obras o bienes que se pueden retirar fácilmente sin detrimento del inmueble, como divisiones internas en edificios ya terminados.

En esos casos, la DIAN ha indicado que la base es el valor total del contrato, con materiales, mano de obra y gastos. Esto le importa en especial a quien contrata adecuaciones de oficinas: un mismo contrato puede mezclar obra que sí es construcción con mobiliario o divisiones que no lo son. La DIAN dice que cada caso debe analizarse en particular, y conviene separar esos componentes en el contrato desde la propuesta.

Si el contrato es por administración delegada

La DIAN ha mencionado la administración delegada como ejemplo de contrato por honorarios. En ese esquema, el IVA de la regla especial se calcula sobre los honorarios del administrador, y el IVA que se paga en las compras de la obra hace parte de su costo. Por eso el contrato debe dejar claros los honorarios y cómo se facturan.

Imprevistos: ¿bolsa del contratista o reserva que se controla?

Hay dos formas de pactar los imprevistos, y conviene elegir una a propósito:

1. Imprevistos a riesgo del constructor. El porcentaje se paga con cada acta y el constructor responde por los riesgos que cubre, se materialicen o no. Encaja con la lógica del precio global.
2. Imprevistos como reserva controlada. Se pagan solo contra hechos imprevistos documentados y aprobados, y el saldo no usado no se cobra. Exige más control de la interventoría, pero evita pagar riesgos que no ocurrieron.

Lo que no funciona es la mezcla sin reglas: cobrar el porcentaje en cada acta y, además, presentar como «imprevistos» cambios que deberían ser órdenes de cambio con precio aparte. Si el contrato no dice qué cubren los imprevistos, esa discusión aparece en la liquidación.

Señales de alerta en una propuesta

• Un AIU total muy bajo con precios unitarios por encima del mercado: el margen se movió a los costos directos.
• Utilidad sin discriminar, o un AIU global sin separar A, I y U. Además del problema de control, deja sin claridad la base del IVA.
• Administración calculada como porcentaje sin soporte de personal, plazo y costos mensuales.
• Ítems de obra (pruebas, aseo final, señalización, servicios provisionales) que no aparecen ni en el presupuesto ni en la administración.
• Una propuesta de adecuación de oficinas que factura mobiliario, divisiones y obra civil bajo una sola base de IVA sin explicar por qué.
• Imprevistos sin regla de uso ni forma de devolver lo no usado.

Qué revisa la interventoría en las actas de pago

En el día a día, el AIU se vuelve dinero en cada acta. Una interventoría técnica, administrativa y contable verifica, entre otros puntos:

• Que el AIU se aplique sobre el costo directo efectivamente ejecutado y medido, no sobre el programado.
• Que los porcentajes facturados coincidan con los del contrato y que la utilidad (o los honorarios) aparezcan discriminados en la factura como lo pactó el contrato.
• Que los imprevistos se cobren según la regla acordada y que no dupliquen órdenes de cambio ya pagadas.
• Que la administración se mantenga coherente cuando cambia el plazo: una prórroga puede justificar mayor administración, pero debe negociarse, no facturarse por inercia.
• Que al cierre se concilien AIU, anticipos, retenciones y cambios antes de liquidar.

Checklist del propietario antes de firmar

• El presupuesto separa costos directos de A, I y U, cada uno con su porcentaje.
• La administración tiene soporte: equipo de obra, duración y costos mensuales.
• El contrato dice qué cubren los imprevistos, quién los aprueba y qué pasa con el saldo no usado.
• La utilidad o los honorarios están expresados en el contrato, como lo exige la regla del IVA para construcción de inmueble.
• Si hay componentes que no son construcción (mobiliario, divisiones desmontables, mantenimiento), están separados.
• Su contador revisó la base del IVA y la facturación antes de la firma.
• La interventoría tiene en su alcance la revisión contable de las actas, no solo la técnica.

Leer el AIU es leer el riesgo

El AIU no es un detalle de cotización. Dice cómo se reparte el riesgo, cuánto cuesta la dirección de la obra y sobre qué base se liquida un impuesto que paga el dueño. Leerlo antes de firmar cuesta una reunión; corregirlo en la liquidación cuesta una discusión.

Altea hace interventoría técnica, administrativa y contable, con revisión de propuestas, actas de pago y conciliación de cierre. Ver también precio global, precios unitarios o administración delegada y órdenes de cambio en obra.

Agendar una revisión del AIU de su propuesta o contrato: https://cal.com/altea · o formulario en alteaia.com.