Entrega de zonas comunes en propiedad horizontal: qué exige la Ley 675

En un edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal, el constructor no solo entrega apartamentos u oficinas: entrega también los bienes comunes. Esa entrega tiene reglas propias en la Ley 675 de 2001, distintas del recibo de obra entre dueño y contratista. Esta nota resume qué dice el artículo 24, qué documentos deben acompañar la entrega y cómo organizar un recibo técnico útil.

Si busca el recibo frente al constructor de obra, vea recepción de obra y defectos ocultos. Aquí el foco es la relación entre el propietario inicial (el promotor) y la copropiedad.

Qué dice el artículo 24 de la Ley 675 de 2001

El artículo distingue dos momentos:

1. Bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados —elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, entre otros—. Se presume que su entrega se hace de manera simultánea con la entrega de las unidades privadas, según las actas correspondientes.
2. Bienes comunes de uso y goce general —zonas de recreación y deporte, salones comunales, entre otros—. Se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o, en su defecto, al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el 51 % de los coeficientes de copropiedad.

La misma norma exige que la entrega incluya:

• Los documentos de garantía de ascensores, bombas y demás equipos, expedidos por sus proveedores.
• Los planos de las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios.

El parágrafo 1 dice que, en proyectos por etapas, los bienes comunes esenciales se refieren a los de cada edificio o etapa cuya construcción se haya concluido. El parágrafo 2 exige que los bienes comunes coincidan con el proyecto aprobado y con el reglamento de propiedad horizontal.

Licencia, planos de PH y responsabilidad del constructor

Minvivienda (concepto publicado en node/46767) recuerda que las zonas comunes deben estar aprobadas en la licencia de construcción y en la resolución que aprueba los planos de la propiedad horizontal. La responsabilidad del constructor sobre esas zonas se extiende a su construcción y administración hasta la entrega formal a los compradores, conforme a la Ley 675. Si los planos de propiedad horizontal no han sido aprobados por la autoridad competente, no existen formalmente esas zonas comunes en los términos de la ley.

El mismo concepto señala que las obligaciones del titular de la licencia están en los artículos 2.2.6.1.1.15 y 2.2.6.1.2.3.6 del Decreto 1077 de 2015, y que la ejecución de zonas comunes se sujeta a los plazos de vigencia de las licencias urbanísticas (artículo 2.2.6.1.2.4.1 del mismo decreto). Sobre vigencia y prórroga, ver licencia de construcción.

Cómo organizar el recibo técnico

La ley fija el cuándo y el qué documental mínimo. El cómo —para no recibir a ciegas— es práctica de interventoría y de administración:

Frente	Qué verificar
Coincidencia con el proyecto	Áreas, acabados y equipos frente a licencia, planos de PH y reglamento.
Accesos y circulación	Lobby, circulaciones, puertas de emergencia, señalización, iluminación.
Equipos	Ascensores, bombas, plantas, sistemas contra incendio: pruebas, hojas de vida, garantías vigentes.
Redes	Planos récord eléctricos, hidrosanitarios y de gas; puntos de medidores; paz y salvos de empresas de servicios cuando apliquen.
Áreas recreativas	Salón comunal, gimnasio, terrazas, juegos: terminación, seguridad, manuales.
Documentación	Garantías, inventarios, llaves, códigos, contratos de mantenimiento vigentes si se traspasan.

Un acta de entrega sin inventario, sin lista de pendientes y sin anexos deja a la copropiedad sin herramienta para reclamar. La interventoría puede preparar o revisar ese expediente si el contrato lo incluye.

Errores frecuentes

• Entregar el salón comunal “casi listo” y dejar pendientes sin plazo ni responsable.
• No entregar planos récord de redes: meses después nadie sabe dónde pasa un ducto.
• Garantías de ascensores o bombas vencidas o a nombre de quien ya no administra.
• Confundir el recibo de obra del constructor con la entrega de zonas comunes a la PH: son actos distintos, con firmantes distintos.
• En proyectos por etapas, asumir que todo lo común se entrega al final, cuando el parágrafo 1 exige mirar cada etapa concluida.
• Recibir sin verificar que lo entregado coincide con el reglamento: después aparecen coeficientes y áreas que no cuadran.

Checklist para el promotor y para el consejo

• Existe aprobación de planos de propiedad horizontal y reglamento registrado.
• Está claro qué bienes son esenciales y cuáles de uso general, y en qué fecha se entrega cada grupo.
• En proyectos por etapas, hay un plan de entrega por etapa.
• El 51 % de coeficientes enajenados está documentado cuando se usa como hito.
• Hay inventario, pruebas de equipos y planos récord anexos al acta.
• Las garantías de equipos están vigentes y endosadas o a nombre de quien corresponda.
• Los pendientes tienen plazo, responsable y, si aplica, retención o caución.
• La asamblea o el administrador definitivo están legitimados para firmar el recibo.

Proyectos de oficinas y usos mixtos

La Ley 675 no es solo “de vivienda”. Aplica a edificios y conjuntos sometidos a propiedad horizontal. En un edificio de oficinas o en un uso mixto (oficinas + locales + hotel), los bienes de uso general pueden incluir lobby, cuartos técnicos compartidos, parqueaderos comunes, salones y terrazas. La lógica del artículo 24 —esenciales con cada unidad; generales a más tardar al 51 %— sigue siendo el marco, adaptado a lo que el reglamento defina como bien común.

En hoteles bajo marca, además, hay una entrega al operador con estándares propios. Esa entrega no sustituye la entrega de bienes comunes a la PH cuando el inmueble está sometido a ese régimen. Son interlocutores distintos. Ver servicio FF&E para hoteles.

Qué puede hacer la interventoría

Si el alcance lo incluye, la interventoría puede:

• Preparar o revisar el inventario y el acta de entrega de zonas comunes.
• Verificar pruebas de equipos y la vigencia de garantías.
• Contrastar lo construido con licencia, planos de PH y reglamento.
• Dejar un listado de pendientes con plazos antes de la firma.

Lo que no reemplaza es la decisión de la asamblea o del administrador definitivo de aceptar o rechazar la entrega, ni el acompañamiento jurídico del reglamento y de las escrituras.

Acta: qué debería quedar escrito

Además de la firma, un acta útil de entrega de zonas comunes suele registrar:

• Identificación del edificio o conjunto, del propietario inicial y de quien recibe (asamblea designada o administrador definitivo).
• Relación de bienes entregados, con referencia a planos o inventarios anexos.
• Estado de equipos y de garantías (número de póliza o certificado del proveedor, vigencia).
• Pendientes, plazos y responsable de cierre.
• Entrega de llaves, controles, manuales y accesos a cuartos técnicos.
• Fecha a partir de la cual la administración asume la operación ordinaria.

Sin esos anexos, “entregado a satisfacción” es una frase frágil frente a un reclamo posterior.

Entregar es dejar la copropiedad operando

Una buena entrega de zonas comunes no es una foto del lobby: es un expediente que permite operar, mantener y reclamar. El artículo 24 fija el marco; el recibo técnico evita que ese marco se quede en una firma sin contenido.

Altea acompaña a promotores y dueños en la interventoría técnica y en el recibo técnico de edificios de oficinas, hoteles y usos mixtos. Ver también interventoría hotelera y entrega al operador y criterio, calidad de obra y cierre.

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