Licencia de construcción: vigencia, prórroga y revalidación sin perder la obra

Un proyecto inmobiliario se puede retrasar por muchas razones: la financiación tarda, las preventas no llegan al punto de equilibrio, hay que rediseñar. Mientras tanto, la licencia de construcción sigue corriendo. Si vence, el proyecto puede quedar obligado a pedir una licencia nueva con las normas urbanísticas vigentes en ese momento, que pueden ser distintas de las que permitieron el diseño. Para un inversionista, es un riesgo directo de cronograma y de costo.

Esta nota resume las reglas vigentes del Decreto 1077 de 2015 sobre vigencia, prórroga, revalidación y modificación de licencias, y las alertas que conviene poner en el cronograma. Es información general: antes de decidir sobre un caso concreto, confírmelo con su abogado y con la curaduría o la autoridad que expidió la licencia.

Cuánto dura una licencia de construcción

La vigencia está en el artículo 2.2.6.1.2.4.1 del Decreto 1077 de 2015, modificado por el artículo 27 del Decreto 1783 de 2021. Los plazos se cuentan desde la fecha en que queda en firme el acto administrativo que otorga la licencia, no desde que se radica la solicitud ni desde que empieza la obra.

Licencia	Vigencia	Prórroga
Construcción en la modalidad de obra nueva (y sus revalidaciones)	36 meses	Una sola vez, 12 meses
Construcción en otras modalidades (por ejemplo, ampliación, adecuación, modificación o reforzamiento estructural) y sus revalidaciones	24 meses	Una sola vez, 12 meses
Licencia de urbanización (desarrollo o reurbanización), de parcelación y de construcción en obra nueva concedidas en un mismo acto	48 meses	12 meses
Licencia de urbanización (desarrollo o reurbanización), de parcelación y de construcción en una modalidad distinta a obra nueva y cerramiento, concedidas en un mismo acto	36 meses	Una sola vez, 12 meses

Un punto que vale revisar en licencias antiguas: según el Ministerio de Vivienda, la ampliación a 36 meses para obra nueva aplica a las solicitudes radicadas después de la entrada en vigencia del Decreto 1783 de 2021 (diciembre de 2021). Las solicitudes radicadas antes siguen con las reglas vigentes al momento de su radicación, cuando la licencia de construcción en obra nueva tenía 12 meses menos de vigencia (24 meses). Si su licencia viene de esa época, no asuma el plazo nuevo: verifíquelo en el acto que la otorgó.

Prórroga: requisitos y plazo para radicar

La licencia se puede prorrogar una sola vez, por 12 meses. Las condiciones son concretas:

• La solicitud se radica con la documentación completa a más tardar 30 días hábiles antes del vencimiento. No basta con radicar el último día.
• Debe acompañarse de la manifestación bajo la gravedad del juramento de que la obra ya se inició, firmada por el urbanizador o el constructor responsable. Un proyecto que no ha empezado obra no cumple este requisito.
• Según el Ministerio de Vivienda, las solicitudes de prórroga deben resolverse dentro de la vigencia de la licencia.
• Las prórrogas no son objeto de acta de observaciones y correcciones (parágrafo 3 del artículo 2.2.6.1.2.4.3, adicionado por el Decreto 1783 de 2021).

En la práctica, 30 días hábiles son unas seis semanas de calendario. Si el proyecto depende de la prórroga, conviene preparar los documentos con bastante más anticipación.

Revalidación: qué pasa si la licencia ya venció

La regla general está en el artículo 2.2.6.1.2.4.3 del Decreto 1077 de 2015, modificado por el artículo 29 del Decreto 1783 de 2021: cuando una licencia pierde su vigencia por vencimiento del plazo o de sus prórrogas, el interesado debe pedir una licencia nueva, ajustándose a las normas urbanísticas vigentes al momento de la nueva solicitud.

La excepción es la revalidación: un acto mediante el cual se concede una nueva licencia para culminar las obras aprobadas en la licencia vencida. Se puede pedir por una sola vez y solo si se cumplen todas estas condiciones:

• Que no hayan pasado más de dos meses desde el vencimiento de la licencia.
• Que el constructor o el urbanizador presente un cuadro de áreas con lo ejecutado durante la licencia vencida y lo que se ejecutará durante la revalidación.
• Que manifieste bajo juramento que la obra tiene el avance mínimo exigido. Para una edificación independiente estructuralmente, al menos el 50 % de la estructura portante o del elemento que haga sus veces. Para licencias de construcción por unidades independientes estructuralmente, que por lo menos la mitad de las unidades autorizadas tengan como mínimo el 50 % de su estructura portante. Para urbanización o parcelación, que las obras estén ejecutadas en al menos un 50 %.

La revalidación se resuelve con las mismas normas urbanísticas que sirvieron de base a la licencia original, tiene el mismo término de vigencia de esa licencia y se puede prorrogar una vez por 12 meses. La prórroga de la revalidación se pide a más tardar 30 días hábiles antes de su vencimiento y procede con la sola solicitud del interesado.

Leído con ojos de inversionista: un proyecto que vence sin haber llegado a la mitad de la estructura no puede revalidar, y queda expuesto a pedir una licencia nueva con las normas de ese momento.

Prórrogas transitorias: lo que ya pasó y lo que aplica hoy

El Gobierno ha abierto ventanas temporales en varias ocasiones. Dos recientes:

• Decreto 074 de 2025. Permitió, de forma transitoria y hasta el 30 de junio de 2026, una segunda prórroga de 12 meses para licencias vigentes y para revalidaciones vigentes, y la revalidación de licencias vencidas en ese periodo hasta cuatro meses después del vencimiento. Esa ventana ya se cerró: hoy aplican de nuevo las reglas generales descritas arriba.
• Decreto 1448 de 2026 (28 de septiembre de 2026). Tras el sismo del 10 de agosto de 2026, amplió automáticamente por 12 meses la vigencia de las licencias urbanísticas, sus prórrogas, revalidaciones y prórrogas de revalidaciones que estuvieran vigentes al 10 de agosto de 2026 en Antioquia, Bolívar, Caldas, Caquetá, Cauca, Chocó, Cundinamarca, Huila, Nariño, Norte de Santander, Quindío, Risaralda, Santander, Sucre, Tolima y Valle del Cauca. La ampliación no exige trámite y no impide pedir las prórrogas o revalidaciones que permite la norma.

Si su proyecto está en uno de esos departamentos, confirme con la curaduría o la autoridad que expidió la licencia cómo queda la nueva fecha de vencimiento, y actualice el cronograma con esa confirmación por escrito.

Modificar la licencia durante la obra

El Decreto 1077 de 2015 entiende por modificación de la licencia la introducción de cambios urbanísticos, arquitectónicos o estructurales a un proyecto con licencia vigente, siempre que cumplan las normas urbanísticas, arquitectónicas y estructurales y no afecten espacios de propiedad pública. Las modificaciones de licencias vigentes se resuelven con las normas que sirvieron de base para expedir la licencia.

Dos consecuencias prácticas:

• La modificación se pide mientras la licencia está vigente. Un cambio que se deja para el final puede encontrarse con una licencia vencida.
• No todo cambio de obra es solo un tema de costo. Antes de aprobar un cambio de diseño en obra, conviene preguntar si toca lo aprobado en la licencia. Cómo documentar y decidir esos cambios está en la nota sobre órdenes de cambio en obra.

Las alertas que no pueden faltar en el cronograma

• Fecha en que la licencia quedó en firme y fecha de vencimiento calculada según su clase y modalidad.
• Fecha real de inicio de obra, con acta firmada: es requisito para la prórroga.
• Fecha límite para radicar la prórroga (30 días hábiles antes del vencimiento) y una alerta interna bastante antes.
• Avance de la estructura portante frente al 50 % que exige la revalidación, medido y documentado.
• Ventana de dos meses después del vencimiento, por si hay que revalidar.
• Cambios de diseño que requieren modificación de licencia, radicados mientras está vigente.
• Si aplica, la ampliación del Decreto 1448 de 2026 confirmada por escrito con la autoridad que expidió la licencia.

Qué vigila la interventoría frente a la licencia

La interventoría no tramita la licencia, pero sí puede custodiar la información que el dueño necesita para no perderla:

• Al inicio, verifica que exista licencia en firme y planos aprobados, y deja el acta de inicio de obra con fecha.
• Compara lo que se construye con lo aprobado y advierte cuando un cambio puede requerir modificación de licencia.
• Incluye en sus informes la fecha de vencimiento de la licencia y las fechas límite de prórroga.
• Mide el avance de la estructura con evidencia fechada, por si se necesita sustentar una revalidación.
• Archiva las licencias, prórrogas y modificaciones en el expediente del proyecto.

Para edificios existentes que se van a comprar, la revisión de licencias tiene otro enfoque: comparar lo licenciado con lo construido. Eso está en la nota sobre due diligence técnico de edificios existentes.

La licencia también es un plazo de obra

La licencia de construcción no es un trámite que se archiva el día que se expide. Es un plazo que corre en paralelo con la financiación, las ventas y la obra, y vencerla tiene consecuencias que no se arreglan con dinero. Ponerla en el cronograma con sus alertas es una tarea de una tarde.

Altea hace interventoría técnica, administrativa y contable, con seguimiento de plazos contractuales y normativos del proyecto. Ver también interventoría técnica, administrativa y contable y gerencia de proyecto vs. interventoría.

Agendar una revisión de los plazos de licencia de su proyecto: https://cal.com/altea · o formulario en alteaia.com.